BLOG

Ortak yaşamın zorunlu olduğu apartmanlarda ve sitelerde önemli olan bir hususta daire sahiplerinin veya kiracılarının dairelerinde diledikleri değişiklikleri yapabilmekte serbest olup olmadıklarıdır. Önemle belirtmek gerekir ki kanunda açık bir şekilde düzenlendiği üzere kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Hiçbir kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Yani sıklıkla karşılaşılan bir durum olan cam balkon yaptırma, apartmandaki dairenin kapısını değiştirme hatta görünen dış cephenin boyasını binadaki diğer dairelerden farklı olacak şekilde yaptırma, yeni bir pencere açma ve kapatma gibi binanın estetik görüntüsünü değiştirebilecek tadilat işlemini yapmak isteyen malik öncelikle apartmanda bulunan diğer kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayını alması gerekmektedir. Bu durum elbette mutlak bir şekilde yasak olmayıp her halde 4/5 yazılı çoğunluk aranmamaktadır. Kanun gereği ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Dolayısıyla istisna halin acil durumlarda gerekli kıldığı zamanlarda 4/5 yazılı çoğunluk aranmaksızın tadilat ve değişiklik yapılabilmektedir.

Bazı özel durumlar vardır ki apartmanda yapılacak bazı değişikliklerde 4/5 çoğunluk yeterli görülmemekte tüm maliklerin oybirliği ile karar vermeleri gerektiği aranmaktadır. Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması, binaya ait havuz, garaj ve spor salonu gibi yerlerin kiralanması hali gibi önemli yönetim işlerinin yapılmasında tüm maliklerin oybirliği gerekmektedir. Bir daire sahibinin dahi izni olmaksızın ilgili işin yapılması mümkün değildir.

Yukarıda belirtildiği üzere toplu yaşam alanlarının başında gelen apartmanlar ile sitelerde malikin her ne kadar kendi bağımsız bölümünde tamirat, tadilat ve değişiklik hakkı mevcut ise de bu hak kendisine sınırsız alan tanımamaktadır. Bağımsız bölüm sahibince belli çoğunluk izni alınması şartı bulunduğu halde izin almaksızın yapılan tamirat, tadilat ve değişiklikler kanuna aykırılık teşkil etmektedir. Bu ve buna benzer hukuksuzlukların söz konusu olması durumunda hak sahiplerinin dava yoluna gitmesi önünde hiçbir engel yoktur. Bu gibi bir sorunla karşılaşılması durumunda daha profesyonel ve detaylı bilgi için alanında uzman bir avukata başvurulması yaşanılması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir